土地成本影响开发趋势　小型购物中心将大行其道

　　虽然今年第一季度，北京购物中心所占比重停止了下滑态势，较上季度上涨了2%，回升至24%，但戴德梁行华北区商铺部董事、商业顾问业务负责人张家鹏仍认为，今后中小购物中心将成为市场发展的必然趋势。

　　张家鹏认为，造成这样趋势的主要原因是来自土地成本的不断上涨。据其分析，中国房地产价格迅速涨高的背后是土地价格的大幅上升，国内商业与住宅用地出让制度基本未进行区分，全部统一实行招拍挂的政策使得近几年商业地产开发成本大幅增加。在此状况之下，取得土地的发展商在进行购物中心开发时，会更为关注项目未来的运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此便成为发展商乐于选择的对象。

　　同时，在经历一个阶段的经验积累后，国内开发商对于商业地产的开发心态已逐渐回归理性，规模经济性、管理可控度、投入回报周期等务实问题已渐成其开发购物中心前的主要考虑因素。以往过于追求项目规模体量、喜大求全的现象将较少出现，理性心态的回归使得大规模购物中心发展受到抑制，而更富效率的中小购物中心比重将进一步提高。

　　值得注意的是，随着中国城市化发展进程提速，城市半径规模得以迅速扩大，由此兴起了大量颇具规模的新居住组团。居住人口所产生的便利化消费需求，为区域商业发展提供了良好基础条件。同时，受品类需求及消费需求规模的限制，区域型商业并不需要太大商业面积，相对更适合发展以餐饮、服务功能为主的中小型购物中心。因此，区域商业的兴起无疑也将有效带动中小购物中心的发展。